JLL-Experten werfen einen detaillierten Blick auf die Bauaktivitäten in Louisville

Jul 20, 2023

JLL-Daten zufolge geben die Bauinvestitionen weiterhin Anlass zu Optimismus, da die Bautätigkeit landesweit zunimmt. Wie läuft das in Louisville ab? Wir haben Oliver Roe, Vice President Project and Development Services bei JLL, und Brooke Coleman, Projektmanagerin, gebeten, sich zu aktuellen Trends und der Zukunft des Gateway to the South zu äußern.

Welche wichtigen Veränderungen haben Sie in Bezug auf Baubudgets und Zeitpläne in der Branche beobachtet?

Oliver Roe: In Louisville beginnen sich die Baukosten in den meisten Materialsegmenten in Richtung einer eher historischen Brancheninflationsrate von 4-6 % pro Jahr zu stabilisieren. Es gibt bemerkenswerte Ausnahmen, insbesondere bei elektrischen und mechanischen Geräten, die weiterhin dem Druck ausgesetzt sind, der durch die übergroße Nachfrage im Rechenzentrums- und modernen Fertigungsbau entsteht. Steigende Ölpreise müssen beobachtet werden, da sie sich auf den Güterverkehr und alle Produkte auswirken werden, die stärker von diesen Märkten betroffen sind, wie beispielsweise PVC-Rohre.

Baupläne und Zeitpläne sind nur so gut wie die Summe ihrer Teile. Die Beschaffung elektrischer Geräte, mechanischer Geräte, Generatoren und Aufzüge – alles Dinge, ohne die Sie kein Gebäude eröffnen können – stellt mit Vorlaufzeiten von bis zu einem Jahr weiterhin eine Herausforderung dar. Unser Team mildert die Auswirkungen termingerecht ab, indem es diese Artikel frühzeitig in der Planungs- und Entwurfsphase beschafft, bevor überhaupt eine Schaufel den Boden berührt.

Auch die Genehmigungs- und Zoneneinteilungsverfahren sollten bei der Planung eines Bauzeitplans im Vordergrund stehen. Es ist von entscheidender Bedeutung, Teammitglieder zu haben, die mit den Bebauungs- und Genehmigungsprozessen der einzelnen Gerichtsbarkeiten vertraut sind.

Nachhaltigkeit gewinnt in Büroräumen zunehmend an Bedeutung, da Elemente wie grüne Wände und energieeffiziente Beleuchtung immer beliebter werden. Wie bringen Unternehmen die Kosten solcher Funktionen mit den erwarteten langfristigen Vorteilen in Einklang?

Rogen:Einige dieser nachhaltigen Baumaterialien und -systeme beginnen zu reifen, wodurch sie erschwinglicher werden, andere Systeme erfordern jedoch eine genauere Betrachtung, um ihren Geschäftsnutzen zu rechtfertigen.

Brooke Coleman: Viele der Hochhäuser in der Innenstadt installierten und betrieben bereits vor Jahren Sanitärarmaturen mit geringem Durchfluss, waren jedoch aufgrund der Kosten und Störungen für die Mieter bei der Überholung ihrer veralteten HVAC-Systeme viel langsamer. In manchen Fällen möchte ein Mieter in einer mittleren Etage eines Hochhauses möglicherweise sein Luftfiltersystem aktualisieren, um die Luftqualität in Innenräumen zu verbessern. Diese Änderung würde allen Mietern darüber zugute kommen und keinem darunter, was je nach Art der Wohnung manchmal der Fall ist Nachrüstung und System im Einsatz. Dadurch entsteht ein Gerechtigkeitsproblem für die nicht begünstigten Mieter sowie ein finanzielles Problem, wenn es darum geht, einigen Mietern, aber nicht allen, höhere Kosten für die Instandhaltung der Gemeinschaftsräume aufzuerlegen.

Dennoch halten es einige Gebäudeeigentümer für notwendig, diese Modernisierungen vorzunehmen, da Unternehmen beginnen, bestimmte Standards zu fordern, bevor sie Flächen vermieten.

Rogen: Sie müssen den Lebenszyklus und die Amortisationszeiten dieser Artikel berücksichtigen und dabei die Investitionsausgaben gegen die betrieblichen Vorteile in Form einer geringeren Nutzung von Versorgungsleistungen, Mitarbeiterbindung und Arbeitsplatzoptimierung abwägen. In Fällen, in denen sich Vermieter und Mieter die Kapital- und Betriebskosten teilen, kann es sinnvoll sein, diese zusätzlichen Kosten und die zusätzlichen Vorteile, die sie über die Laufzeit eines Mietvertrags mit sich bringen, zu teilen.

Es gibt auch staatliche und bundesstaatliche Programme, die Anreize für Investitionen in nachhaltige Gebäudesysteme schaffen, insbesondere mit der Verabschiedung des Inflation Reduction Act. Diese Anreize können die nachhaltigen Bausysteme sogar günstiger machen als herkömmliche Optionen.

Coleman: Es ist unsere Aufgabe, Kunden dabei zu helfen, bei ihren Bau- und Entwicklungsprojekten Geld zu sparen. Dazu gehört auch, dass wir über die verfügbaren Anreize auf dem Laufenden bleiben. Wir haben unseren Kunden geholfen, LG&E-Rabatte zu erhalten, wir haben unsere Kunden aus Indiana schnell bei der Beantragung von READI-Geldern (Regional Economic Acceleration and Development Initiative) unterstützt, die während der Pandemie zur Verfügung standen, und wir helfen derzeit einem Kunden dabei, Kredite nach dem Inflation Reduction Act zu erhalten Implementierung eines energieeffizienten mechanischen Systems in ihrem neuen Gebäude.

Im aktuellen Fit-Out Guide von JLL heißt es, dass aufgrund von COVID-19 immer mehr Unternehmen einen „Flex-and-Core“-Ansatz für ihre Büroräume verfolgen. Können Sie diesen Ansatz näher erläutern und erläutern, wie er sich von Bürodesigns vor der Pandemie unterscheidet?

Rogen: Unternehmen reagieren auf die neuen und sich verändernden Bedürfnisse ihrer Mitarbeiter und erkennen, dass das Büro weiterhin im Mittelpunkt der Stärkung der Kultur, der Förderung der Zusammenarbeit, der Förderung von Innovationen und der Vorbereitung auf berufliches Wachstum steht. Unternehmen schaffen offene Flex-Spaces, um ihre Teams näher zusammenzubringen und diese Konnektivität zu fördern.

Obwohl sie für bestimmte Unternehmen und Kulturen geeignet sind, können traditionelle, raumintensive Büroräume viele Ineffizienzen aufweisen. Die Nutzung offener flexibler Räume bietet die Möglichkeit für Annehmlichkeiten wie Konferenz- und Gruppenräume, Rathaus- und Pausenräume sowie Wellness- und Gastronomiebereiche. Die Reduzierung von Wänden und Unterteilungen auf einem Grundriss sorgt für mehr Sichtbarkeit und Zusammenarbeit. Der Schlüssel liegt darin, unterschiedliche Räume anzubieten, um unterschiedlichen Arbeitsbedürfnissen und -präferenzen gerecht zu werden und gleichzeitig die spezifischen Nutzungsmöglichkeiten für Bereiche des Büros flexibel zu halten. Für Unternehmen, die ein hybrides Arbeitsmodell verfolgen, müssen Erfahrungen im Büro Priorität haben, was mehr bedeutet als nur eine Reihe einzelner Schreibtische.

Coleman: Nach einer sechsjährigen Datenanalyse in Louisville sind wir zu dem Schluss gekommen, dass eine Flex-and-Core-Strategie den Kunden erhebliche Kosteneinsparungen bietet. Durch die Reduzierung der Wandanzahl werden Materialkosten gesenkt, was zu Einsparungen von 14 bis 33 % führt. Darüber hinaus wird der geringere Arbeitsaufwand vor Ort deutlich, wenn man die ansonsten erforderlichen Decken- und Teppichschnitte berücksichtigt.

Können Sie ein Beispiel für ein aktuelles Projekt nennen, bei dem Sie Ihrem Kunden Kosteneinsparungen anbieten konnten, ohne Kompromisse bei Qualität oder Design einzugehen?

Rogen: Unser Team nähert sich dem Ende der Entwurfsphase mit einem Privatschulkunden bei einem Erweiterungsprojekt, bei dem wir drei verschiedene mechanische Systemoptionen evaluiert haben. Zu diesen Optionen gehörte ein traditionelleres System mit günstigeren Vorabkosten, aber höheren Betriebskosten und geringerer Zuverlässigkeit; ein weiteres traditionelles System mit einigen Vorteilen hinsichtlich der Betriebskosten und einem eher mittleren Preis; und eine dritte Option für ein Erdwärme- und Wärmepumpensystem, die im Vorfeld teurer war, aber deutlich geringere Betriebskosten und mehr Zuverlässigkeit bot.

Wir konnten mit dem Designteam zusammenarbeiten, um diese dritte und beste Option für eine im Grunde genommen eine Rückerstattung über das Inflation Reduction Act zu qualifizieren, die sie in Bezug auf die Kapitalkosten erschwinglicher macht als die beiden anderen. JLL bietet dem Kunden das hochwertigste System und erreicht gleichzeitig Nachhaltigkeitsziele durch Kapital- und Betriebskosteneinsparungen.

Coleman: Einige Kosteneinsparungen werden durch Notwendigkeit oder durch das, was die Bauindustrie als Value Engineering bezeichnet, erzielt. Weitere Kosteneinsparungen sind glückliche Zufälle, das Ergebnis von Brainstorming-Sitzungen mit Ihrem Design-, Konstruktions- und Kundenteam. Wir haben kürzlich ein Treppenhaus am Straßenrand entdeckt, in dem zunächst bedienbare Jalousien vorgeschlagen wurden, um Privatsphäre zu schaffen. Es wurde jedoch festgestellt, dass einzelne Mieter beim Kommen und Gehen die Jalousien wahrscheinlich nicht hochfahren und schließen würden. Stattdessen wurde eine Vinylbeschilderung vorgeschlagen, die dem Kunden etwas mehr als 2.500 US-Dollar einsparte.

Haben Sie in letzter Zeit an Projekten gearbeitet, bei denen ein ehemaliges Bürogebäude für eine andere Nutzung (z. B. Wohnen oder gemischte Nutzung) umgebaut wurde?

Rogen: Das Konzept der Büroumwandlung ist derzeit ein heißes Thema in der Branche. Wir sehen dies auf vielen Märkten im ganzen Land, hier in Louisville jedoch weniger lokal. Angesichts der Verringerung des Bürobedarfs der Unternehmen und der branchenweiten Flucht in Richtung Qualität gibt es veraltete Bürogebäude, die modernisiert oder umgenutzt werden müssen. Der wirtschaftliche Nutzen dieser Umstellungen muss von Fall zu Fall analysiert werden und erfordert manchmal die Unterstützung lokaler Regierungen, um zum Erfolg zu kommen.

In Louisville sehen wir Herausforderungen darin, diesen Gebäuden die erforderliche Wohninfrastruktur, beispielsweise Sanitäranlagen, hinzuzufügen. Andererseits gibt es Möglichkeiten für kreative Lösungen. Oftmals haben Kreditgeber für diese Gebäude eine andere Nutzung zugesagt und müssen eine Änderung an Wohngebäuden noch einmal in Betracht ziehen. Außerdem müssen sie bestätigen, dass die örtliche Bebauung dies ebenfalls zulässt.

Allerdings können und müssen Umbauten vor Ort durchgeführt werden, um zentrale Geschäftsviertel und andere Stadtteile wiederzubeleben und mehr Menschen zum Leben, Arbeiten und Spielen in diese Gebiete zu bringen. Wenn Entwickler und Kommunalverwaltungen beginnen, dieses Konzept zu nutzen, werden wir mehr davon in Louisville sehen, aber um es in die Tat umzusetzen, müssen Unternehmen und Beamte Hand in Hand arbeiten.

Erfahren Sie mehr über den Zustand der Baubranche im JLL-Leitfaden zu Designtrends und Kosten in den USA und Kanada.

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